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陈劲松：底部系列之四 “高处不买”与“底部不卖”——兼谈边际价格的消费者剩余
发布时间：2024-09-16
近来，由于取消了“价格备案”（也就是限价），售楼处又热闹起来，主因就是开发商降价促销，解决这种事儿的根本办法，建议从今往后再也不要“限价”了，而且在售楼合同中注明“价格双方自愿，波动风险自担”，就和股市一样。其实“房价”和“股价”一样，都是资产的“边际价格”而不是真真实实的全部兑现价格。也就是说，无论你买房或卖房的兑现价格过去是多少，只要现在别人类似的房子一成交，就把你房子的价格给“定”了，而不管那套房子是什么原因定的价。而鉴于目前的开发商普遍的现金流回笼要求，但凡有别的融资办法，谁会亏本卖房呢？可见底部成交价都是一种特殊条件下的“拍卖价”，并不是正常的价格。“在正常稳定的经济环境下，经过合理的时间协商，双方自愿厘定的价格。”由此看来，房闹是闹错了对象，因为开发商真心不想“底部卖房”，你们这一闹，既得不到法律支持，也并无真实的损失（只是心理的），不过是为楼盘打促销广告而已。
由于今年房价普遍回落到2016~2017年的水平，网上一片惊恐万状之言，其中最为惊悚的就是“负资产”席卷楼市。这当然应该引起关注，尤其是按揭银行。这里就需要用数据来证明了，任何雷人的结论，如果没有数据支撑，恐怕就要打折扣。我们知道，中国住房一手市场在2021年达到销售的顶峰，当年成交了18万亿，而从2018年开始，“限贷”政策极为严厉，一手住宅首付没有低于30%的；2021年以后，成交总额便逐年回落了。也就是说当均价回落30%，还不至于“负资产”，何况选择70%按揭的人并不是大多数（比如二套首付就大于50%）。有人说深圳有个别区域房价降了50%以上，尤其是“老破小”学区房降价甚至超过了60%，但不要忘了，他们可是十几年前的房子，价格已涨了不止5倍了。大数估计，中国存量房总价值在400~500万亿，那么目前银行的按揭余额是多少呢？不超过40万亿！也就是10%不到。如果出问题的按揭贷款即便占10%，也不过占总体百分之一而已。我当然承认部分泡沫严重的地区负资产也相当严重，但总体上看只就住房按揭这一块而言，“负”的情况应该可控。故也对这1%的“不良”，呼吁银行对供楼困难的人给予普惠的措施，尤其是只有一套住房的中层施以援手，稳定他们的生活信心。
近来我已经不劝朋友们抛售他们的房子：一是，如果不是必需，探底的过程，成交量太小，除非有很大的价格优惠，很难售出；二是，底部也正是宏观经济大转弯的时刻，比如“降息”，“宽松货币”也开始了，参照系正在发生逆转；三是百姓可投资资产在底部尤其稀缺；四是，恐慌性抛售，如果不是迫于不得已的压力，就只剩下“心理压力”了，而投资正是反人性的；五是，核心区域的房子还是有租金的，与定期存款比起来，愈来愈发合理了。“高处不买，底部不卖”这是本人发明的，当然反过来就是“高处卖，底部买”，这话我就不敢说。一是怕人骂我说风凉话；二是定义“高处”有多高，“底部”有多低，实在不是一件易事，更容易被人骂误导。但“理”就是这么个理儿，这个理论就是“消费者剩余”。 
供给：当价格上升时，供给增加
需求：当价格上升时，需求下降
价格：供给与需求相交处
消费者剩余是需求曲线下方、市场价格上方围成的三角形区域的面积。消费者剩余的变化可以用来衡量价格变化产生的福利损失。（文本有限，相关知识请自行脑补。）如果你P1处买，就没有任何“剩余”，当然要在P1处卖也是一样。
投资界有“牛市不语顶，熊市不言底”一说，意思就是这个最高和最低的那个点位是很难判断和预测的。在实践中，“成功逃顶”和“低点买入”基本上都是神话。而真实的例子就是“不赚最后一个铜板”的李嘉诚，只要是能判断区域就已经是“首富”了。我有一个判断的标准，当买家基本全是投资者，而且狂加杠杆的时候，市场进入顶部区域，但买家基本全是用家，而且杠杆的成本低于租金的时候，市场进入底部区域。这些年来市场起伏，也都得以验证。“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”，部分城市成交的楼盘业主情况可以再验证之。
